تأثیر مرگ متعاقدین در اجاره اشیاء ( (نقدی بر بند ۴ ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶

چکیده عقد اجاره هنگامی که ب هدرستی منعقد شد، وفای به مفاد آن لازم است و اقتضای اصل لزوم آن است که فوت یا حجر یکی از دو طرف و یا حتی هر دو طرف عقد اجاره، نتواند بر سرنوشت آن تأثیر بگذارد؛ از همین رو، عقد اجاره همچنان تا پایان مدت اجاره معتبر است. در عقود جایز چنین اصلی پذیرفته نشده و قانون گذار در ماده 954 قانون مدنی تأکید کرده است که کلی ه عقود جایزه به موت احد طرفین منفسخ م یشود. در عقد اجاره با فوت موجر، ورثه او اجار هبها را دریافت م یکنند و با فوت مستأجر، ورثه او از مورد اجاره انتفاع م یبرند. این اصل کلی فقط زمانی معتبر است که مالکیت م وجر یا مستأج ر بر منفعت، به حیات آنان محدود نشده نباشد و استیفای از عین مستأج ره به مباشرت مستأجر مقید نشده باشد. به عبارت دیگر، در عقد اجاره شرط حیات که از شرایط لازم برای متعاقدان است، فقط شرط انعقاد قرارداد است و شرط بقای آن نیست. ماده 497 قانون مدنی عدم بطلان عقد اجاره به سبب فوت موجر یا مستأج ر را اصل اولی تلقی کرده است و این قاعده کلی را با دو استثنا مواجه م یسازد: ابتدا زمانی که موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع بوده باشد و فوت کند که در این صورت اجاره باطل میشود و دوم مباشرت مستأجر در استیفای منفعت به عنوان قید اجاره باشد که در این صورت نیز با فوت مستأجر، عقد اجاره منحل م یشود. عل یرغم وجود اصل کل ی مزبور، قانون گذار در بند 4 ماده 12 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 که در حال حاضر صرفا نسبت به قراردادهای اجاره اماکن تجاری و مح لهای کسب و پیشه تا قب ل از 1376/7/2 لاز مالاجرا است، اصل عدم بطلان عقد اجاره با موت متعاقدین را در صورت اجتماع وارثین مستأجر متوفی بر فسخ اجاره، نادیده گرفته است و حق فسخ را برای وارثین مستأجر به رسمیت شناخته است. چنین حقی البته ب ی آنکه با قانون مدنی و فقه امامیه سازگار باشد، برای وارثین در نظر گرفته شده است که قابل انتقاد است.   the impact of contracting parties’ death on rentals (a critique of paragraph 4 of article 12 of the law of relationship between rente and tenant passed in 1977) when a lease contract is properly concluded, its provisions must be fulfilled. the binding nature of the contract requires that the death or incapacitation of one party or even both parties should not affect the fate of the contract. therefore, a lease contract remains valid until the termination of the lease.in voidable contracts, this principle has not been adopted by the iranian law and article 954 of the civil code stresses that all voidable contracts will be nullified on the death of a party. in a lease contract, when the renter dies his/her heirs will receive the rent and, when the tenant dies, his/her heirs will profit from the object of the lease.this general principle will be valid only if the renter’s or tenant’s ownership is not limited to their lifetime and if taking possession, by the tenant, of the object of the lease is not restricted to his/her in person. in other words, in a lease contract, the condition of being alive which is necessary for the parties is a requirement for the conclusion of the contract and not for its continuation. article 497 of the civil code regards as a principle the validity of contract after the renter’s or tenant’s death but makes two exceptions to this general rule: first, when the renter, being the owner of the benefit only during his/her lifetime, dies. in this case the contract will be nullified. second, if it is stipulated in the contract that the tenant should take possession of the object of lease in person. in this case the contract will be nullified too by his/her death.despite this general principle, in article 12(4) of the 1977 (1356) law on the relationship between renter and tenant, which is currently enforced only for the lease of commercial and business premises before 02/07/1376 (1997),legislators have recognized the heirs’ right to nullify the contract if they all agree to do so. such a right which is conferred on heirs while, of course, not being consistent with the civil code and imami jurisprudence (figh), is open to criticism. key words leaserent, renter’s death, tenant’s death; nullity of lease/rental, article 496 of iranian civil code, article 499 of iranian civil code, article 12(4) of the law on relationship between renter and tenant.